Specialisme
Splitsen in Amsterdam
Deze pagina geeft u eerst de nuttige kerninformatie: wanneer splitsen kansrijk is, welke stappen u doorloopt en welke regels het vaakst bepalend zijn. Zo kunt u zelf beter beoordelen waar u staat, en waarom begeleiding verschil maakt.
- Vergunning nodig
- Meestal een vergunning voor woningvorming; vaak ook een splitsingsvergunning bij afzonderlijke verkoop.
- Waar aanvragen
- Online formulier van de gemeente met DigiD of eHerkenning. Uitzondering: Westpoort via de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.
- Beslistermijn
- 8 weken bij een complete aanvraag; één keer te verlengen met 6 weken.
Snelcheck
Wanneer is splitsen meestal kansrijk?
Dit zijn de eerste punten waar opdrachtgevers meestal op willen sturen voordat ze tijd en kosten in een aanvraag stoppen.
Vaak een goed vertrekpunt als…
- • Het pand heeft voldoende oppervlakte om meerdere zelfstandige woningen logisch in te delen.
- • Per woning zijn eigen voorzieningen en een duidelijke toegang te realiseren.
- • Geluid, brandveiligheid, ventilatie en installaties zijn technisch oplosbaar.
- • U wilt eerst weten of woningvorming genoeg is, of dat ook kadastrale splitsing nodig wordt.
Extra opletten als…
- • Het pand zit in een gebied of situatie waar opkoopbescherming een plan kan blokkeren.
- • De bestaande indeling maakt daglicht, ventilatie of ontsluiting lastig.
- • Er zijn extra risico's door oude installaties, asbest of loden leidingen.
- • U wilt de nieuwe woningen later afzonderlijk verkopen; dan is vaak meer nodig dan alleen woningvorming.
Aanpak
Zo verloopt een splitsingstraject meestal
Eerst de technische haalbaarheid, daarna de toets op woningvorming en alleen als het nodig is de juridische splitsing voor afzonderlijke verkoop.
Bouwkundige check
Kan het fysiek en technisch?
We toetsen of het pand bouwkundig geschikt is voor meerdere zelfstandige woningen en waar de belangrijkste knelpunten zitten.
- • Daglicht, ventilatie, brandveiligheid en gebruiksoppervlak
- • Eigen toegang en voorzieningen per woning
- • Technische haalbaarheid van de nieuwe indeling
Toets woningvorming
Past het binnen de Amsterdamse regels?
Daarna volgt de vergunningstoets op woningvorming, inclusief lokale oppervlakteeisen, geluidseisen en aanvullende voorwaarden.
- • Vergunning woningvorming is vaak verplicht
- • Oppervlaktes, installaties en geluid zijn doorslaggevend
- • Gebiedsregels en opkoopbescherming kunnen bepalend zijn
Juridische vervolgstap
Alleen nodig als u apart wilt verkopen
Wilt u de woningen afzonderlijk verkopen, dan volgt doorgaans nog een juridisch traject via notaris en Kadaster.
- • Splitsingsvergunning is vaak nodig
- • Notariële splitsingsakte en tekening
- • Na inschrijving ontstaat een VvE
Regels
De voorwaarden waar plannen vaak op winnen of sneuvelen
U heeft meestal een vergunning voor woningvorming nodig als u van één woning meerdere zelfstandige woningen wilt maken. In de praktijk zijn vooral geluid, veiligheid, installaties en oppervlaktes bepalend.
Geluidseisen
De geluidsoverdracht moet voldoen aan NEN 5077. Het karakteristieke luchtgeluidsniveauverschil is minimaal 47 dB en het gewogen contactgeluidsniveau maximaal 59 dB.
- • De eisen gelden ook tussen de nieuw gevormde woningen onderling
- • De gekozen vloerafwerking mag de geluidsisolatie niet verslechteren
Kwaliteit & veiligheid
De nieuwe woonruimten moeten voldoen aan de regels voor bestaande bouw uit het Besluit bouwwerken leefomgeving.
- • Asbestinventarisatie bij gebouwen van vóór 1994
- • Onveilige asbesthoudende materialen moeten worden verwijderd
- • Loden waterleidingen moeten buiten gebruik worden gesteld
Installaties & meterkast
Elektriciteit en gas moeten worden aangetoond met keuringsrapporten van een erkend installatiebedrijf.
- • Elektriciteit conform NEN 1010:2015+C2:2016
- • Gas conform NEN 1078
- • Elke woonruimte heeft een eigen meterkast
Belangrijke afbakening
- • Voor kamerverhuur of andere onzelfstandige woonruimten geldt een ander vergunningstraject.
- • Opkoopbescherming kan een plan blokkeren of extra documenten vereisen.
- • Wilt u later afzonderlijk verkopen? Dan is naast woningvorming vaak ook een splitsingsvergunning nodig.
Details
De m²-eisen verschillen per type woning
Voor wie de details wil bekijken: hieronder staan de aanvullende oppervlakteeisen per categorie.
Voor woningen met 2 woonlagen of meer, direct bereikbaar vanaf de straat, met een hoogteverschil van maximaal 2,1 meter tussen maaiveld, voordeur en woonlaag.
Oorspronkelijke woonruimte
- • Mag niet zijn ontstaan door woningvorming met vergunning na 2020
- • Oorspronkelijke woning is minimaal 200 m²
Nieuw te vormen woningen
- • Nieuwe woningen zijn gemiddeld minimaal 100 m²
- • Minimaal 40 m² in Centrum, Oost en Zuidoost
- • Minimaal 18 m² in Nieuw-West, Noord, West en Zuid
Voor overige woningtypen die niet onder de laaggelegen categorie vallen.
Oorspronkelijke woonruimte
- • Mag niet zijn ontstaan door woningvorming met vergunning na 2020
- • Oorspronkelijke woning is minimaal 100 m²
Nieuw te vormen woningen
- • Nieuwe woningen zijn gemiddeld minimaal 40 m²
- • Minimaal 40 m² in Centrum, Oost en Zuidoost
- • Minimaal 18 m² in Nieuw-West, Noord, West en Zuid
Voor situaties waarbij externe ruimtes worden betrokken bij de nieuwe indeling.
Oorspronkelijke woonruimte
- • Mag niet zijn ontstaan door woningvorming met vergunning na 2020
Nieuw te vormen woningen
- • Nieuwe woonruimten zijn minimaal 18 m²
Kosten
Wat hoort er bij de aanvraag?
De aanvraag loopt via het online formulier van de gemeente met DigiD of eHerkenning.
Kosten
€ 664,10 per aanvraag of per pand. Deze kosten betaalt u ook als de vergunning wordt geweigerd.
Benodigde stukken
U levert een pdf van de opkoopbeschermingchecker aan, of een kopie van de verleende ontheffing of vergunning in het kader van opkoopbescherming.
Doorlooptijd
Bij een complete aanvraag hoort u binnen 8 weken een besluit. De gemeente mag dit één keer met 6 weken verlengen.
Uitzonderingen en loket
- • Voor woningen in het havengebied van Westpoort vraagt u niet bij de gemeente aan, maar bij de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.
- • Dit geldt ook voor andere gebieden waarvoor dat expliciet is bepaald.
- • De aanvraag wordt alleen inhoudelijk behandeld als de aangeleverde stukken volledig en correct zijn.
Expertise
Niet alleen informatie, maar ook richting
Goede informatie helpt u begrijpen wat er speelt; goede begeleiding helpt u sneller de juiste beslissing nemen en fouten in het traject voorkomen.
We maken regels praktisch
Geen losse wetsartikelen, maar helder advies: wat betekent dit concreet voor uw pand en de kans van slagen?
We kijken naar haalbaarheid én waarde
We toetsen niet alleen of iets mag, maar ook of de route logisch is voor opbrengst, indeling en vervolgstappen.
We overzien het hele traject
Van eerste scan en vergunningstrategie tot afstemming met specialisten en de juiste juridische vervolgstap.
In de praktijk
Splitsen in de praktijk
De aanvraag
- De omgevingsvergunning voor splitsen aanvragen in het Omgevingsloket →Bij splitsen in Amsterdam vraagt u in het Omgevingsloket vaak meer dan één activiteit tegelijk aan: de technische kant van de verbouwing, de toets aan het omgevingsplan en, bij een monument, de monumentenactiviteit.
- Tekeningen voor een splitsingsaanvraag: wat moet erop staan? →Voor een splitsing heeft u drie soorten tekeningen nodig.
- Vooroverleg met de gemeente Amsterdam: wanneer en hoe →Bij twijfel over het omgevingsplan, een monument, een gevelwijziging of het gebruik loont het om vóór de formele aanvraag met de gemeente te overleggen.
- Welstand en de commissie ruimtelijke kwaliteit bij splitsen →Verandert u bij het splitsen de buitenkant, zoals met een extra voordeur, een brievenbus, nieuwe kozijnen of een dakopbouw, dan beoordeelt de gemeente of het uiterlijk past.
Bouwtechniek
- Een extra voordeur of entree maken bij splitsen →Elke nieuwe zelfstandige woning heeft een eigen toegang nodig.
- Het trappenhuis aanpassen bij splitsen →Zodra meerdere woningen dezelfde trap gebruiken, wordt het trappenhuis een gemeenschappelijke vluchtroute.
- Constructeur nodig bij splitsen? Doorbraken, balklagen en nieuwe trappen →Zodra u dragende delen wijzigt, een trapgat maakt of verplaatst, of zwaardere vloeren aanbrengt, heeft de gemeente een constructieve onderbouwing nodig.
- Brandscheiding tussen woningen in de praktijk →Tussen de nieuwe woningen moet een brandwerende scheiding komen, en het trappenhuis moet een veilige vluchtroute zijn.
- Geluidsisolatie bij splitsen: oplossingen per vloer en wand →Houten balklagen in Amsterdamse panden halen de geluidseisen voor woningvorming zelden zonder ingreep.
- Splitsingsklaar opleveren: checklist voor eigenaar en aannemer →Een pand is splitsingsklaar als alle gebreken uit de kwaliteitsopname zijn opgelost en de rapporten klaarliggen.
Combinaties
- Splitsen en optoppen: een extra woning op het dak →Met een dakopbouw maakt u meer oppervlakte.
- Splitsen en de kelder of het souterrain benutten →Een kelder of souterrain kan de oppervlakte van de benedenwoning vergroten, zodat de rekensom voor splitsen klopt.
- Splitsen met een eigen dakterras per woning →Een dakterras verhoogt de waarde van de bovenste woning na splitsing.
- Bedrijfsruimte naar woning en daarna splitsen →Eerst moet wonen op de begane grond zijn toegestaan: via het omgevingsplan, of met een vergunning om ervan af te wijken.
Problemen oplossen
- Brief van handhaving over een splitsing: wat nu? →Krijgt u een brief over een woning die zonder vergunning is gesplitst of verbouwd, lees dan eerst goed wat voor brief het is en welke termijn erin staat.
- Aanvraag geweigerd: opnieuw indienen of bezwaar maken? →Na een weigering heeft u twee routes: binnen zes weken bezwaar maken, of het plan aanpassen en opnieuw aanvragen.
Kennisbank
Uitgebreide uitleg over splitsen, woningvorming en de splitsingsvergunning vindt u op onze kennisbank splitsingsvergunningen.nl
Verder verkennen
Gerelateerde vergunningen
Amsterdam, bestaand vastgoed.
Nieuwe zelfstandige woning realiseren
Vergunning nodig voor het creëren van nieuwe zelfstandige woonruimten.
Bekijk →Amsterdam, bestaand vastgoed.
Kantoor naar woonruimte
Vergunningsplichtig voor transformatie naar woonruimte.
Bekijk →Amsterdam, bestaand vastgoed.
Bedrijfsruimte naar woonruimte
Voor het omzetten van bedrijfsruimte naar woonruimte is altijd een vergunning nodig.
Bekijk →Contact
Wilt u weten hoe dit uitpakt voor uw pand?
Dan brengen we de kansen, beperkingen en slimste route overzichtelijk voor u in kaart.